2026 부동산 세제개편안으로 고령 1주택자의 양도세와 종부세가 어떻게 달라지는지, 장기보유특별공제 한도와 실거주 기준, 비거주 주택 불이익, 납부유예 및 증여 전 주의사항까지 쉽게 확인해보세요.
2026 부동산 세제개편안이 발표되면서 한 집에서 20년, 30년 이상 살아온 고령 1주택자들의 걱정이 커지고 있습니다. 특히 양도소득세 장기보유특별공제와 종합부동산세 고령자 세액공제에 금액 한도가 생기면서, 집을 팔아도 세금이 늘고 계속 보유해도 부담이 커지는 것 아니냐는 질문이 많습니다.
이번 개편의 방향은 단순합니다. 집을 오래 가지고 있었는지보다 실제로 그 집에 얼마나 오래 거주했는지를 더 중요하게 보겠다는 것입니다. 다만 실거주 기간이 길더라도 양도차익이나 주택 공시가격이 매우 높다면 공제 한도 때문에 기존보다 세금이 늘어날 수 있습니다.
아래 내용은 2026년 8월 5일 기준 정부가 발표한 세제개편안을 바탕으로 정리한 것입니다. 아직 국회 심의와 법률 개정 절차가 남아 있어 시행 시기, 공제 한도, 적용 조건은 변경될 수 있습니다.
2026 부동산 세제개편안에서 달라지는 핵심
이번 세제개편안은 실거주 1주택자와 실제로 거주하지 않는 주택 보유자를 세금으로 구분하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
① 양도세 공제는 보유보다 거주 중심으로 전환
② 2028년부터 장기보유특별공제 금액 상한 도입
③ 종부세 고령자·장기거주 세액공제에도 한도 설정
④ 비거주 1주택자는 종부세 기본공제 축소
정부안대로 시행될 경우 실거주 여부에 따라 보유세 차이가 커지고, 양도 시점에 따라 장기보유특별공제 금액도 달라지게 됩니다.
양도세 장기보유특별공제는 어떻게 달라질까
2027년까지는 보유와 거주 기간을 함께 인정
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%의 공제율을 적용합니다.
10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 보유 공제 40%와 거주 공제 40%를 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.
2028년부터는 거주 기간의 비중 확대
| 양도 시기 | 거주 공제 | 보유 공제 | 공제액 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% | 별도 한도 없음 |
| 2028년 | 연 6%, 최대 60% | 연 2%, 최대 20% | 20억원 |
| 2029년 이후 | 연 8%, 최대 80% | 폐지 | 10억원 |
2029년부터는 보유 기간에 따른 공제가 없어지고 실제 거주 기간에 대해서만 공제를 적용하는 방식으로 바뀝니다. 10년 이상 거주했다면 최대 공제율 80%를 적용받을 수 있지만, 공제되는 금액은 최대 10억원으로 제한됩니다.
30년 실거주자도 양도세가 늘어날 수 있는 이유
30년을 살았다고 해서 공제율이 사라지는 것은 아닙니다. 문제는 공제율이 아니라 공제금액 상한입니다.
기존 방식으로 계산한 장기보유특별공제 금액이 8억원이라면 2029년 이후에도 10억원 한도에 걸리지 않습니다. 반면 공제 대상 금액이 18억원이라면 최대 10억원까지만 공제되고 나머지 8억원은 과세 계산에 반영됩니다.
취득가격과 매도가격의 차이가 크고, 기존 장기보유특별공제 금액이 10억원을 초과하는 고가주택일수록 세금 증가 가능성이 높습니다.
실제 양도세는 취득가액, 필요경비, 지분율, 양도 시기, 실거주 기간, 1세대 1주택 요건에 따라 달라집니다. 아파트 현재 시세만으로 세금을 단순 계산해서는 안 됩니다.
고령 1주택자의 종부세는 어떻게 바뀔까
실거주 1주택자는 기본공제 확대
정부안은 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액을 기존 12억원에서 14억원으로 높이는 내용을 담고 있습니다.
반대로 주택을 한 채만 가지고 있더라도 소유자가 직접 거주하지 않으면 기본공제액이 9억원으로 낮아질 예정입니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 |
공시가격이 14억원 이하인 실거주 1세대 1주택자는 다른 요건을 충족하면 종부세 과세 대상에서 제외될 가능성이 있습니다.
다만 종부세 과세 대상에서 빠진다고 해서 보유세가 완전히 없어지는 것은 아닙니다. 재산세는 별도로 부과됩니다.
고령자 세액공제에 금액 한도 신설
현재 종부세는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 합해 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
개편안에서는 공제율 자체는 유지하되 실제로 줄여주는 세금의 금액에 다음과 같은 한도를 두는 방안이 포함됐습니다.
- 2027년: 최대 800만원
- 2028년 이후: 최대 600만원
종부세 산출세액이 크지 않은 주택은 한도의 영향을 받지 않을 수 있습니다. 그러나 공시가격이 높은 초고가 1주택은 기존에 80% 공제를 받았더라도 공제금액 상한 때문에 실제 납부세액이 증가할 가능성이 있습니다.
보유세 세 부담 상한도 확대
전년도보다 보유세가 지나치게 급격하게 오르는 것을 막는 세 부담 상한은 기존 150%에서 200%로 높아질 예정입니다.
세 부담 상한이 200%가 된다는 것은 조건에 따라 재산세와 종부세를 합한 보유세가 전년도의 최대 두 배 수준까지 증가할 수 있다는 의미입니다.
다만 실제 세금은 다음 연도 공시가격, 공정시장가액비율, 세율과 개인별 공제 조건이 모두 반영된 뒤 결정됩니다.
강남이 아니어도 비거주 1주택자는 부담이 커질 수 있다
이번 세제개편안은 강남권 초고가 아파트만을 대상으로 하는 제도가 아닙니다.
서울 마포구, 성동구, 동작구처럼 공시가격이 높은 비강남권 아파트도 소유자가 직접 거주하지 않고 전월세를 준다면 종부세 기본공제 축소와 세 부담 상한 확대의 영향을 받을 수 있습니다.
언론이 세무 전문가에게 의뢰한 일부 시뮬레이션에서는 비거주 1주택자의 보유세가 전년보다 두 배 가까이 증가하는 사례가 제시됐습니다.
언론에 소개된 금액은 향후 공시가격 상승률과 세부 조건을 가정해 계산한 예상치입니다. 실제 납부할 세금이 확정된 것은 아닙니다.
비거주 주택의 세금 부담이 커지면 집주인이 세입자에게 집을 비워 달라고 요청하고 직접 입주할 가능성도 있습니다. 이 경우 일부 지역에서는 전월세 매물이 줄어 임대료가 오를 수 있다는 우려가 나옵니다.
다만 임대차 시장에 미칠 실제 영향은 법안의 최종 내용, 주택 공급량, 금리와 대출 규제 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
30년 거주 고령자 중 세금 부담이 커질 가능성이 높은 경우
1. 양도차익이 큰 고가주택
10년 이상 실거주해 최대 공제율을 적용받더라도 기존 공제금액이 10억원을 초과한다면 2029년 이후 양도세가 증가할 수 있습니다.
2. 공시가격이 높은 1주택
고령자·거주 세액공제의 금액 한도가 600만원으로 제한되면 종부세 산출세액이 큰 주택은 기존보다 실제 납부액이 늘어날 수 있습니다.
3. 주택 외 현금소득이 적은 은퇴자
집값이 올랐더라도 그 상승분을 생활비나 세금으로 바로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 연금 외 소득이 적은 고령자는 보유세가 오를 경우 현금 납부 부담을 크게 느낄 수 있습니다.
4. 집을 한 채 보유했지만 직접 거주하지 않는 경우
자녀의 학교, 직장, 치료, 부모 봉양 등의 이유로 다른 곳에 살면서 본인 소유 주택을 임대한 경우에도 세법상 비거주 1주택으로 분류될 수 있습니다.
다만 불가피한 사유에 대한 예외가 마련될 가능성이 있으므로, 최종 시행령과 세부 지침을 확인해야 합니다.
양도세·종부세·증여세는 정말 3중 과세일까
일부에서는 고령 1주택자가 양도세, 종부세, 증여세의 3중 과세에 둘러싸였다고 표현합니다.
그러나 세법상 세 가지 세금이 같은 시점에 동시에 부과되는 것은 아닙니다.
- 종부세: 일정 기준을 초과하는 주택을 보유하고 있을 때 매년 부과
- 양도세: 주택을 유상으로 팔아 양도차익이 발생했을 때 부과
- 증여세: 주택을 자녀 등에게 무상으로 이전했을 때 부과
주택을 계속 보유하면서 증여하지 않는다면 증여세는 발생하지 않습니다.
다만 보유세 부담을 피하려고 집을 팔면 양도세를 검토해야 하고, 자녀에게 넘기면 증여세가 발생할 수 있습니다. 어느 선택을 하더라도 세금 문제가 따라온다는 의미에서 현실적인 퇴로가 좁아졌다는 비판이 나오는 것입니다.
집값의 절반을 상속세로 낸다는 말은 사실일까
상속세와 증여세의 최고세율은 50%입니다. 그러나 주택가격 전체의 절반을 무조건 세금으로 납부하는 것은 아닙니다.
최고세율 50%는 배우자공제, 일괄공제, 채무 등 각종 공제를 반영한 뒤 계산된 과세표준 중 30억원을 초과하는 구간에 적용됩니다.
누진세 구조이기 때문에 전체 상속재산에 처음부터 50% 세율을 일괄 적용하는 방식도 아닙니다. 상속인 구성, 배우자 유무, 채무와 다른 재산 보유 여부에 따라 실제 상속세는 크게 달라질 수 있습니다.
세금을 낼 현금이 없으면 집을 팔아야 할까
정부안에는 일정한 조건을 충족한 고령자와 장기거주 1주택자가 종부세 납부 시점을 주택 처분이나 상속 시점까지 미룰 수 있도록 하는 납부유예 제도가 포함돼 있습니다.
연령, 거주 기간, 소득과 종부세 부담 비율 등의 요건을 충족해야 하며 최종 적용 조건은 국회 심의와 시행령을 확인해야 합니다.
당장 납부할 시기를 미루는 제도이므로 주택을 매도하거나 상속이 발생하면 유예된 세금을 정산해야 할 수 있습니다.
지방으로 이주하면 양도세를 줄일 수 있을까
정부안에는 일정 요건을 충족한 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 매도하고 비수도권으로 이주할 경우 양도세를 한시적으로 감면하는 내용도 포함됐습니다.
- 2027년 양도: 산출세액의 50%, 최대 5억원
- 2028년 양도: 산출세액의 30%, 최대 3억원
연령, 기존 주택 거주 기간, 매도 시점, 지방 주택 취득 시기, 사후 거주 조건 등을 모두 충족해야 할 수 있습니다.
수도권 안에서 작은 주택으로 옮기는 경우에는 적용되지 않으므로, 모든 고령 1주택자가 이용할 수 있는 제도는 아닙니다.
고령 1주택자가 지금 확인해야 할 4가지
STEP 1. 실제 거주 기간을 확인한다
주민등록상 전입 기간과 세법상 인정되는 실제 거주 기간이 항상 일치하는 것은 아닙니다.
주민등록초본, 관리비, 전기·가스 사용내역 등 실제 거주를 확인할 수 있는 자료를 미리 정리해두는 것이 좋습니다.
STEP 2. 시세와 공시가격을 구분한다
종부세는 일반적인 매매 호가가 아니라 공시가격과 공정시장가액비율 등을 기준으로 계산합니다.
아파트 시세가 20억원이라는 이유만으로 종부세도 같은 금액을 기준으로 부과되는 것은 아닙니다.
STEP 3. 양도 시점별 예상세액을 비교한다
개편안이 그대로 시행된다면 2027년, 2028년, 2029년 이후의 장기보유특별공제 구조가 각각 달라집니다.
양도차익이 큰 주택은 공제율뿐 아니라 공제금액 20억원 또는 10억원 한도가 실제 세금에 미치는 영향을 함께 계산해야 합니다.
STEP 4. 세금만 보고 증여를 결정하지 않는다
자녀에게 주택을 증여하면 증여세뿐 아니라 취득세, 자금출처, 자녀의 주택 수, 향후 양도세 문제까지 함께 발생할 수 있습니다.
부모가 증여한 집에 계속 무상으로 거주하거나 자녀가 채무를 함께 인수하는 경우에도 추가 세금 문제가 생길 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.
자주 묻는 질문
30년 실거주자는 모두 세금이 오르나요?
아닙니다. 공시가격과 양도차익, 기존 공제금액에 따라 영향이 다릅니다. 공시가격이 일정 수준 이하인 실거주 1주택자는 종부세 기본공제 확대의 혜택을 받을 수도 있습니다.
2029년부터 장기보유특별공제 80%가 없어지나요?
최대 공제율 80%는 유지될 예정입니다. 다만 보유 기간 공제는 사라지고 거주 기간에 대해서만 공제하며, 공제금액은 10억원으로 제한됩니다.
집을 전세로 주면 무조건 비거주 1주택인가요?
일반적으로 소유자가 실제 거주하지 않으면 비거주로 판단될 가능성이 큽니다. 다만 해외근무, 치료, 봉양 등 불가피한 사유에 대한 예외가 최종 법령에 포함되는지 확인해야 합니다.
지금 집을 파는 것이 유리한가요?
주택마다 취득가액, 필요경비, 보유 기간과 실거주 기간이 다르므로 일괄적으로 판단할 수 없습니다. 법안이 아직 확정되지 않은 상태에서 기사만 보고 서둘러 매도하거나 증여하는 것은 주의해야 합니다.
핵심 정리
2026 부동산 세제개편안은 오래 보유한 주택보다 실제로 오래 거주한 주택에 더 많은 혜택을 주겠다는 방향을 담고 있습니다.
실거주 1주택자는 종부세 기본공제 확대의 혜택을 받을 수 있지만, 양도차익이 크거나 종부세 산출세액이 높은 고가주택은 공제금액 상한으로 인해 세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.
따라서 “30년 산 집은 모두 세금 폭탄을 맞는다”는 설명은 정확하지 않습니다. 반면 집값만 높고 현금소득이 적은 일부 고령층이 기존보다 불리해질 수 있다는 우려는 충분히 검토할 필요가 있습니다.
현재는 국회에서 최종 법률이 확정된 단계가 아닙니다. 집을 팔거나 증여하기 전에 공시가격, 취득가액, 예상 양도가액, 실제 거주 기간을 기준으로 연도별 예상세액을 비교하는 것이 우선입니다.
※ 본문은 2026년 8월 5일 현재 공개된 정부안과 관련 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 세액은 개인별 보유 현황과 최종 개정 법률에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 의사결정 전에는 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.