집주인 실거주 통보를 받았다고 해서 세입자가 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 2026년 세제개편안 발표 이후 비거주 1주택자의 세 부담과 세제 혜택이 '보유'보다 '실제 거주' 중심으로 바뀌는 방향이 제시되면서, 전세를 놓았던 집주인이 직접 입주하거나 집을 팔겠다고 연락하는 사례에 관심이 커지고 있습니다.
이때 세입자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 만료일, 계약갱신청구권 사용 여부, 집주인이 주장하는 실거주 사유입니다.
특히 인터넷에서는 '집주인이 들어온다고 하면 무조건 나가야 한다', '집을 팔면 계약갱신청구권을 사용할 수 없다'는 설명도 쉽게 볼 수 있지만, 실제 법은 그렇게 단순하지 않습니다.
2026 세제개편, 왜 전세 세입자까지 관심을 가져야 할까?
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 세 부담을 조정하고 실제 거주하는 1주택자를 상대적으로 우대하는 방향이 포함됐습니다.
종합부동산세와 양도소득세 관련 공제에서도 장기간 보유했다는 사실뿐 아니라 실제로 얼마나 오래 거주했는지를 더 중요하게 보는 방향이 제시됐습니다.
이런 변화가 현실화되면 집을 소유하고 있지만 다른 지역에서 생활하면서 자신의 주택을 전세나 월세로 내놓았던 일부 1주택자는 선택을 다시 고민할 수 있습니다.
- 현재 전세를 주고 있는 집으로 직접 들어가 살 것인지
- 세 부담을 고려해 주택을 매각할 것인지
- 계속 임대를 유지하면서 세금을 부담할 것인지
바로 이 지점 때문에 세제개편이 단순히 집주인의 세금 문제가 아니라 서울·수도권 전세 매물에도 영향을 줄 수 있다는 전망이 나오는 것입니다.
※ 다만 2026년 8월 7일 현재 정부가 발표한 세제개편안 가운데 법률 개정이 필요한 내용은 국회 심의 절차가 남아 있습니다. 최종 시행 내용은 달라질 수 있습니다.
집주인이 "내가 들어가 살겠다"고 하면 무조건 나가야 할까?
가장 많이 오해하는 부분입니다.
집주인이 오늘 전화를 걸어 "내년에 내가 들어갈 테니 지금부터 집을 알아봐라"고 말했다고 해서 기존 임대차계약이 바로 끝나는 것은 아닙니다.
현재 체결돼 있는 계약기간은 원칙적으로 그대로 유지됩니다. 문제가 되는 것은 계약기간이 끝나고 세입자가 계약갱신청구권을 행사하려는 시점입니다.
주택임대차보호법은 세입자가 일정한 요건을 갖추면 계약갱신을 1회 요구할 수 있도록 하고 있으며, 갱신되는 임대차 기간은 2년입니다.
다만 임대인 자신이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
계약갱신청구권, '4년 무조건 거주권'은 아니다
계약갱신청구권을 두고 '전세계약을 하면 무조건 4년 동안 살 수 있다'고 생각하는 경우가 많습니다.
실제로는 기존 임대차 기간에 더해 세입자가 1회 갱신을 요구할 수 있는 권리가 주어지는 구조입니다. 임대료 인상 폭도 원칙적으로 5% 범위 내에서 제한됩니다.
그러나 법에서 정한 갱신거절 사유가 존재하면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 일정 횟수 이상의 차임을 연체한 경우
- 임차인이 불법적으로 주택을 전대한 경우
- 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 철거 또는 재건축이 필요한 경우
- 임대인 또는 직계존·비속이 실제 거주하려는 경우
집주인이 "실거주할 것"이라고 말하면 그것만으로 충분할까?
그렇지는 않습니다.
대법원은 임대인이 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절한 사건에서 실제로 거주하려는 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다.
분쟁이 발생하면 단순히 "내가 들어가 산다고 했으니 끝"으로 판단하는 것이 아니라 여러 사정을 함께 살펴볼 수 있습니다.
- 집주인의 현재 거주 상황
- 직장이나 가족의 생활권
- 실거주를 결정하게 된 구체적인 이유
- 실제 이사 준비 여부
- 갱신거절 전후 집주인의 행동
세금 부담이 커져 현재 전세를 놓은 자신의 집으로 돌아가겠다는 사유 역시 실제 상황과 일치한다면 실거주 목적을 뒷받침하는 사정 중 하나가 될 수 있습니다.
실거주한다고 세입자를 내보낸 뒤 다시 전세를 준다면?
세입자가 꼭 알아둬야 하는 내용입니다.
집주인이 본인이나 직계존·비속의 실거주를 이유로 갱신을 거절해 기존 세입자가 이사했는데, 이후 집주인이 실제로 살지 않고 다른 사람에게 다시 임대하는 경우가 생길 수 있습니다.
주택임대차보호법은 이런 상황에서 일정한 요건을 충족하면 기존 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
전화로 이야기했다면 통화 후 '말씀하신 대로 직접 거주하실 예정이라 계약갱신이 어렵다는 뜻이 맞는지' 문자로 다시 확인해 기록을 남겨두는 방법도 있습니다.
집주인이 집을 팔면 계약갱신청구권을 못 쓸까?
집을 매각한다는 사실 자체만으로는 계약갱신 거절 사유가 되지 않습니다.
주택임대차보호법에 규정된 갱신거절 사유를 보면 단순히 '주택을 매도하려는 경우'가 별도의 거절 사유로 들어가 있지 않습니다.
따라서 기존 집주인이 "집을 팔 거니까 계약 끝나면 무조건 나가야 한다"고 말한다면 그 말만으로 법적 결론을 내리면 안 됩니다.
실제로는 다음과 같은 조건을 같이 확인해야 합니다.
- 세입자가 언제 계약갱신청구권을 행사했는지
- 주택 소유권이 언제 새 집주인에게 넘어가는지
- 새 집주인이 실제 거주하려는 것인지
- 해당 주택에 토지거래허가제 등 추가 규제가 적용되는지
서울 토지거래허가구역이면 세입자가 바로 나가야 하나?
이것도 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
토지거래허가구역에서는 주택을 매수한 사람이 실제 거주해야 하는 것이 원칙이지만, 정부는 2026년 5월 기존 임차인이 거주하고 있는 일부 주택에 대해 매수자의 실거주 의무를 기존 임대차계약 종료일까지 유예할 수 있도록 제도를 확대했습니다.
즉, '서울 토지거래허가구역 주택을 매매하면 기존 세입자는 즉시 나가야 한다'는 설명 역시 현재 제도를 정확하게 반영한 표현은 아닙니다.
다만 해당 예외를 적용받으려면 매수자와 거래 시점 등 일정한 요건을 충족해야 하기 때문에 개별 거래에서는 별도 확인이 필요합니다.
세입자들이 실제로 불안한 이유는 '전세가격' 때문이다
법적으로 당장 퇴거해야 하는 사람이 모두 늘어난 것은 아닙니다. 그런데도 전세 세입자들의 걱정이 커지는 데는 이유가 있습니다.
이미 서울 전세가격이 상당한 상승 흐름을 보이고 있기 때문입니다.
| 구분 | 2026년 확인 수치 |
|---|---|
| 6월 서울 아파트 전셋값 | 전월 대비 1.37% 상승 |
| 2026년 상반기 누적 | 4.99% 상승 |
| 서울 전세수급지수 | 6월 기준 126.2 |
전세수급지수는 100보다 높을수록 수요보다 공급이 부족한 상황으로 해석합니다.
즉 세제개편이 발표되기 전부터 서울 전세시장은 이미 가격 상승과 매물 부족 압력을 받고 있었습니다.
여기에 일부 비거주 집주인이 직접 거주를 위해 전세 매물을 회수한다면 특정 지역에서는 공급 부족이 더 심해질 가능성이 있습니다.
올해 서울 전셋값이 두 자릿수로 오를까?
현재 상승세가 강한 것은 사실이지만 2026년 서울 아파트 전셋값이 반드시 두 자릿수 상승한다는 것은 아직 전망입니다.
6월까지 누적 상승률은 4.99%로 확인되지만 하반기까지 같은 속도로 오를지는 알 수 없습니다.
전세가격은 금리, 입주물량, 매매시장, 대출 규제, 정부 정책과 임대인의 행동에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 지금 확인된 사실은 '전세시장의 수급이 빠듯하고 가격 상승세가 이어지고 있다'는 것이며, '세제개편으로 전셋값 폭등이 확정됐다'고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
"최대 180만 세입자가 나갈 수도 있다"는 숫자는 사실일까?
관련 보도에서는 자신이 보유한 주택과 다른 시·군·구에 거주하는 사람을 토대로 서울과 경기에서 최대 180만명 수준의 주택 소유자가 거론되기도 했습니다.
그러나 이를 '180만 가구의 세입자가 실제 퇴거 위험에 놓였다'고 해석하면 안 됩니다.
해당 숫자에는 다주택자가 포함될 수 있고, 실제 비거주 1주택자가 몇 명인지, 이 가운데 세입자를 둔 사람이 몇 명인지, 다시 그 가운데 몇 명이 실제 입주를 결정할지는 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 이 수치는 정부가 발표한 '퇴거 예상 세입자 공식 통계'가 아니라 시장 영향을 가늠하기 위해 활용된 추정의 기초 숫자로 보는 것이 정확합니다.
집주인에게 실거주 통보를 받았다면 STEP 5
STEP 1. 현재 계약 만료일부터 확인하세요
집주인이 실거주 의사를 밝혀도 기존 계약기간이 바로 사라지는 것은 아닙니다. 우선 계약서에 적힌 임대차 종료일을 확인합니다.
STEP 2. 계약갱신청구권을 이미 사용했는지 확인하세요
계약갱신청구권은 원칙적으로 1회 사용할 수 있습니다. 이미 한 차례 사용했는지 여부에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다.
STEP 3. 집주인이 말한 이유를 기록으로 남기세요
실거주인지, 매각인지, 가족이 들어오는 것인지 정확한 갱신거절 사유를 확인하는 것이 중요합니다.
중요한 내용은 문자나 카카오톡 등 추후 확인 가능한 형태로 보관하는 것이 좋습니다.
STEP 4. '매각'과 '실거주'를 구분하세요
집을 판다는 이유 자체와 실제 거주를 이유로 한 갱신거절은 서로 다른 문제입니다. 단순 매도 통보만 받았다면 계약갱신청구권이 자동으로 사라졌다고 판단하지 않는 것이 좋습니다.
STEP 5. 법적 권리와 별개로 주변 전세 시세도 확인하세요
집주인의 실거주가 실제이고 적법한 갱신거절 사유로 인정되면 계약 종료 뒤에는 이사가 필요할 수 있습니다.
현재 서울 전세가격이 상승하는 상황인 만큼 계약 종료 직전에 움직이기보다 주변 전세가격과 필요한 추가 보증금을 미리 계산해 두는 것이 현실적인 대비가 될 수 있습니다.
세제개편보다 먼저 확인해야 할 것은 내 임대차계약
2026년 세제개편안이 실제 시행되면 비거주 1주택자의 선택에도 변화가 나타날 수 있습니다.
일부 집주인은 직접 거주를 선택할 수 있고, 일부는 주택을 매각할 수 있습니다. 그 과정에서 지역에 따라 기존 전세 물량이 줄어드는 현상도 나타날 가능성이 있습니다.
그러나 현재 단계에서 '비거주 1주택자가 모두 세입자를 내보낼 것'이라거나 '대규모 퇴거가 이미 확정됐다'고 볼 근거는 없습니다.
세입자 입장에서 가장 중요한 것은 뉴스의 자극적인 숫자가 아니라 자신의 계약 내용을 정확하게 확인하는 것입니다.
① 집주인의 전화 한 통으로 현재 계약이 즉시 끝나는 것은 아니다.
② 집주인이나 직계존·비속의 실제 거주는 갱신거절 사유가 될 수 있다.
③ 단순 매각 자체는 법에 규정된 갱신거절 사유가 아니다.
④ 실거주를 이유로 내보낸 뒤 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수 있다.
특히 개별 임대차계약은 계약 체결 시점과 갱신요구 시점, 주택 소유권 이전 여부 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 예상된다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가를 통해 자신의 계약 상황을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
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