40·50대가 납부한 주택분 종합부동산세 결정세액이 2025년 3453억원으로 늘었습니다. 2018년과 비교하면 약 97.3% 증가한 규모입니다. 하지만 이 숫자만 보고 4050의 종부세가 지난 7년 동안 계속 상승했다고 이해하면 실제 흐름과 차이가 있습니다. 2021년에는 1조6000억원을 넘어섰다가 2023년 2000억원대로 급감했고, 이후 다시 증가하고 있기 때문입니다.
여기에 정부가 2026년 종부세 제도를 다시 손질하고 있습니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 확대하는 반면 고가·비거주 주택에 대한 과세를 조정하는 내용인데, 발표된 원안 중 일부는 현재 다시 수정 검토되고 있습니다.
2025년 4050 종부세 3453억원, 어떤 숫자인가
국회 예산결산특별위원회 배준영 국민의힘 의원이 국세청에서 제출받은 자료를 인용한 언론 보도에 따르면 40·50대의 주택분 종부세 결정세액은 2023년 2129억원에서 2024년 2551억원, 2025년 3453억원으로 증가했습니다.
2018년 결정세액은 1750억원이었습니다. 따라서 2018년과 2025년을 단순 비교하면 약 97.3% 증가한 것입니다.
다만 이는 40·50대 납세자 전체의 결정세액을 합친 수치입니다. 개별 주택 보유자의 세금이 모두 97% 증가했다는 의미는 아닙니다.
정작 가장 많이 냈던 해는 2021년
장기 추세를 보면 이야기가 달라집니다.
40·50대의 주택분 종부세 결정세액은 2021년 1조6394억원까지 올라간 것으로 집계됐습니다. 2018년보다 9배 이상 높은 규모였습니다.
이후 공정시장가액비율 조정과 기본공제 확대, 부동산 가격 및 공시가격 변화 등이 겹치면서 2023년에는 2129억원까지 낮아졌습니다.
결국 최근 흐름은 2021년 급증 → 2023년 큰 폭 감소 → 2024~2025년 재상승으로 이해하는 것이 정확합니다.
40대와 50대의 평균 납부액도 증가
해당 국세청 제출 자료를 토대로 한 보도를 보면 종부세 납부자의 1인당 평균 세액도 최근 증가했습니다.
40대는 2023년 122만7000원에서 2025년 143만6000원으로 약 17% 늘었고, 50대는 138만2000원에서 165만6000원으로 약 19.8% 증가했습니다.
여기서 말하는 평균은 모든 40대 또는 모든 50대 국민이 내는 세금이 아닙니다. 종부세 납세 대상이 된 사람들의 평균 결정세액으로 봐야 합니다.
4050이 종부세 변화에 민감한 이유
40·50대는 서울 아파트 시장에서도 주요 매수층입니다.
한국부동산원은 실제 아파트 거래를 매입자의 연령대별로 구분해 제공하고 있습니다. 이 통계를 활용한 매일경제 집계에 따르면 2025년 1월부터 2026년 6월까지 서울 아파트 매매 12만5317건 가운데 40·50대 매입은 5만6727건으로 45.3%였습니다.
고가 아파트 비중이 높은 강남·서초·송파에서는 그 비율이 더 높았습니다. 같은 기간 강남3구 거래 1만9104건 가운데 1만961건, 약 57.4%를 40·50대가 매입한 것으로 집계됐습니다.
따라서 고가주택을 중심으로 보유세 제도가 바뀌면 일부 40·50대 주택 보유자에게 미치는 영향도 커질 수 있습니다.
4050에게 없는 '연령공제'도 변수
종부세에는 고령의 1세대 1주택자를 위한 세액공제 제도가 있습니다.
2026년 현재 국세청 안내 기준으로 만 60세 이상은 20%, 만 65세 이상은 30%, 만 70세 이상은 40%의 연령공제를 받을 수 있습니다.
장기보유 공제는 연령과 별도로 적용됩니다. 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상이면 50%이며, 연령공제와 장기보유공제를 합쳐 최대 80%까지 가능합니다.
따라서 40·50대는 장기보유공제를 받을 수는 있지만 60대 이상에게 적용되는 연령공제는 받을 수 없습니다.
2026년 종부세 개편안의 핵심은 실거주 여부
정부는 2026년 8월 종합부동산세 개편 방향을 공식 발표했습니다.
핵심은 실거주 1세대 1주택자는 보호하면서 비거주 주택과 일정 가격 이상의 고가주택에 대한 세 부담을 조정하는 것입니다.
현행 1세대 1주택 기본공제는 공시가격 12억원입니다. 정부 원안에서는 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 14억원으로 높이기로 했습니다.
정부는 공시가격 14억원을 아파트 시가 약 20억원 수준으로 설명하고 있습니다. 정부안이 시행된다면 이 기준 이하인 실거주 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외되는 방향입니다.
비거주 1주택 9억원 공제는 다시 바뀔 가능성
정부가 처음 발표한 개편안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 줄이는 내용이 포함됐습니다.
즉 실거주는 14억원까지 공제하고, 실제 거주하지 않는 1주택은 9억원만 공제해 거주 여부에 따라 차등을 두려는 구조였습니다.
그러나 8월 말 상황이 달라졌습니다.
2026년 8월 26일 보도에 따르면 정부는 비거주 1주택자의 기본공제를 다시 현행 12억원으로 유지하는 방안을 유력하게 검토하고 있습니다.
따라서 아직은 '내년부터 비거주 1주택 기본공제가 9억원으로 확정됐다'고 보면 안 됩니다. 정부안과 국회 심의 과정에서 최종 내용이 달라질 수 있습니다.
세 부담 상한 200%도 확정 사항 아니다
현행 종부세에는 전년 대비 세 부담이 지나치게 급증하는 것을 막기 위한 상한 제도가 있습니다. 현재 주택분 종부세 세 부담 상한율은 150%입니다.
정부의 세제개편 원안은 이를 200%로 높이는 내용을 담았습니다.
하지만 이 역시 2026년 8월 26일 기준 재검토 대상입니다. 정부와 여당에서는 세금 증가 속도를 완화하기 위해 기존 150%를 유지하는 방안을 논의하고 있습니다.
따라서 '종부세가 내년에 한 번에 두 배까지 오른다'는 식으로 단순하게 해석하는 것은 주의해야 합니다.
공정시장가액비율도 세금에 영향을 준다
종부세는 주택 가격에 세율만 곱해서 결정하지 않습니다. 공시가격에서 기본공제를 적용한 뒤 공정시장가액비율 등을 반영해 과세표준을 계산합니다.
2026년 현재 종합부동산세법 시행령상 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다. 정부의 개편안에는 이 비율을 단계적으로 조정하는 방향도 포함돼 있습니다.
따라서 향후 세 부담을 계산할 때는 기본공제 변화 하나만 봐서는 안 됩니다. 공시가격, 거주 여부, 주택 수, 공정시장가액비율, 세율, 세 부담 상한, 연령 및 보유기간 공제를 함께 봐야 실제 세액에 가까워집니다.
1주택자라면 무엇을 먼저 확인해야 할까?
첫 번째는 자신의 주택 공시가격입니다. 실거주 1주택자의 기본공제가 정부안대로 14억원으로 높아질 경우 공시가격이 해당 기준 이하인지가 종부세 과세 여부를 판단하는 핵심 조건이 됩니다.
두 번째는 실제 거주 여부입니다. 정부가 실거주와 비거주에 세제 차이를 두는 방향을 추진하고 있기 때문입니다. 다만 비거주 1주택 기본공제는 현재 수정 논의 중입니다.
세 번째는 연령과 보유기간입니다. 만 60세 이상 1세대 1주택자는 연령공제를 받을 수 있고, 장기간 주택을 보유했다면 장기보유공제도 적용될 수 있습니다.
네 번째는 매년 6월 1일 과세기준일입니다. 주택을 사고팔거나 증여할 계획이 있다면 과세기준일 현재 소유관계가 종부세 판단에 영향을 줄 수 있어 거래 시점을 검토할 때 세금도 함께 확인해야 합니다.
지금은 '확정안'과 '검토안'을 구분해야 한다
4050세대의 주택분 종부세 결정세액이 2023년 이후 다시 증가한 것은 확인된 통계입니다. 하지만 2026년 세제개편으로 앞으로 얼마나 더 늘거나 줄지는 아직 개인별로 단정할 수 없습니다.
특히 정부가 처음 발표했던 비거주 1주택 기본공제 9억원과 세 부담 상한 200%는 8월 말 현재 다시 조정이 논의되고 있습니다.
실거주 1주택자의 기본공제 확대처럼 부담이 줄어드는 요소도 있고, 고가·비거주 주택의 과세 강화처럼 부담을 높일 수 있는 요소도 함께 존재합니다.
따라서 종부세를 걱정하는 주택 보유자라면 정치권의 발언이나 기사 제목만으로 판단하기보다 최종 세법 개정 내용과 본인의 공시가격·거주 여부·보유기간을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
참고 자료
- 재정경제부·대한민국 정책브리핑 - 2026년 세제개편안 및 종합부동산세 개편 공식 자료
- 국세청 - 종합부동산세 계산 구조 및 1세대 1주택 세액공제 안내
- 국가법령정보센터 - 종합부동산세법 시행령
- 한국부동산원 - 매입자 연령대별 아파트 거래 통계
- 연합뉴스, 2026년 8월 26일 - 비거주 1주택 종부세 기본공제 및 세 부담 상한 재검토 관련 보도
- 매일경제, 2026년 8월 26일 - 4050 종부세 결정세액 및 주택 매입 연령 관련 보도
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