비거주 1주택 종부세는 2027년부터 실거주 1주택과 다른 기준이 적용될 예정입니다. 특히 시가 20억원 안팎의 주택이라도 공시가격, 실제 거주 여부, 세액공제 조건에 따라 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 2026년 세제개편안에 담긴 종부세 기본공제, 공정시장가액비율, 장기보유특별공제 개편을 주택 보유자가 실제로 확인해야 할 순서대로 정리합니다.
비거주 1주택, 시가 20억원이면 모두 종부세가 늘까?
기사에서 많이 언급되는 ‘시가 20억원’은 모든 주택에 동일하게 적용되는 확정 기준이 아닙니다. 정부가 공시가격 14억원을 아파트 시세로 환산하면서 제시한 대략적인 가격대입니다.
종부세는 실제 매매가격이 아니라 매년 발표되는 주택 공시가격을 기준으로 계산합니다. 같은 시세 20억원 아파트라도 지역, 단지, 층, 공시가격 현실화 수준에 따라 과세 여부와 세액이 달라질 수 있습니다.
시가 20억원은 이해를 돕기 위한 환산 금액입니다. 실제 종부세 판단에서는 해당 연도의 공시가격을 먼저 확인해야 합니다.
따라서 “내 아파트 시세가 20억원을 넘었으니 종부세가 바로 크게 오른다”거나 “20억원 미만이니 전혀 관계없다”고 단정해서는 안 됩니다.
종부세 기본공제, 거주 14억원·비거주 9억원으로 나뉜다
이번 개편안에서 가장 중요한 변화는 1주택자에게 동일하게 적용하던 종부세 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 다르게 적용한다는 점입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 정부안 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억원 | 14억원 | 공제 확대 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 | 공제 축소 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% | 과세표준 확대 |
주의할 부분은 종부세 납세의무 판정 기준과 세액 계산에 사용하는 기본공제액이 서로 다를 수 있다는 점입니다.
정부안에 따르면 1세대 1주택자는 공시가격 14억원을 초과해야 종부세 납세의무가 발생합니다. 하지만 과세 대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때는 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원을 공제합니다.
① 공시가격 14억원 초과 여부로 1주택자의 종부세 과세 대상을 먼저 판단합니다.
② 과세 대상이라면 실제 거주 여부에 따라 14억원 또는 9억원을 빼고 과세표준을 계산합니다.
비거주 1주택은 공제액이 5억원 줄어드는 데다 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올라갑니다. 두 변화가 동시에 적용되기 때문에 공시가격 14억원을 조금 넘는 주택도 현재보다 종부세 부담이 커질 수 있습니다.
여기서 말하는 비거주 1주택이란?
이번 개편안에서 사용하는 비거주 주택은 소유자가 해당 주택에 실제로 살지 않는 경우를 의미합니다. 해외 거주 여부를 따지는 소득세법상 ‘비거주자’와는 다른 개념입니다.
본인은 다른 집이나 다른 지역에서 생활하고 보유 주택은 전세 또는 월세를 준 경우가 대표적입니다. 다만 구체적인 거주 인정 방법과 증빙 기준은 향후 법률과 시행령이 확정된 뒤 확인해야 합니다.
2027년부터 종부세 계산 방식도 달라진다
종부세는 단순히 공시가격에서 기본공제만 빼는 세금이 아닙니다. 일반적으로 다음과 같은 순서로 계산합니다.
− 기본공제
× 공정시장가액비율
= 과세표준
× 구간별 종부세율
− 재산세 중복분 및 적용 가능한 세액공제
공정시장가액비율은 70%로 상향
현재 60%인 주택분 공정시장가액비율은 2027년 70%로 올라갈 예정입니다. 공정시장가액비율이 높아지면 같은 공시가격과 기본공제 조건에서도 과세표준이 커집니다.
조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우와 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%가 적용될 예정입니다.
세율은 주택 수보다 보유 가액 중심으로 전환
정부안은 2028년부터 종부세율을 주택 수에 따라 구분하지 않고 과세표준에 따라 0.5%에서 최고 5.0%까지 적용하는 방향으로 바꿉니다.
2027년에는 과세표준 6억원 초과 구간부터 일부 세율이 먼저 인상됩니다. 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간은 현행 1.0%에서 1.3%로 올라갈 예정입니다.
이에 따라 실거주 1주택이라도 공시가격과 과세표준이 높은 초고가 주택은 세 부담이 증가할 수 있습니다. 반대로 시가 약 20억~30억원대 실거주 1주택은 기본공제가 14억원으로 확대되면서 세액이 줄어들 가능성이 있습니다.
세 부담 상한은 150%에서 200%로 확대
재산세와 종부세를 합한 보유세가 전년도보다 급격하게 늘어나는 것을 막는 세 부담 상한도 달라집니다. 현재 전년도 보유세의 150%인 상한이 2027년부터 200%로 높아질 예정입니다.
이는 조건에 따라 보유세가 전년도 금액의 최대 2배 수준까지 증가할 수 있다는 뜻입니다. 실제 증가액은 공시가격 변동과 세액공제 여부에 따라 달라집니다.
장기보유특별공제는 2029년부터 거주기간만 본다
집을 팔 때 적용하는 양도소득세 장기보유특별공제도 크게 달라집니다. 정부는 주택 공제 제도의 이름을 ‘장기거주소득공제’로 바꾸고, 보유기간보다 실제 거주기간을 중심으로 혜택을 주겠다는 방침입니다.
| 양도 시기 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 공제액 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% | 별도 한도 없음 |
| 2028년 | 연 2% | 연 6% | 20억원 |
| 2029년 이후 | 폐지 | 연 8%, 최대 80% | 10억원 |
2027년까지는 현행 방식이 유지됩니다. 2028년에는 보유기간 공제가 축소되고 거주기간 공제가 확대되며, 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 사라집니다.
예를 들어 주택을 10년 동안 보유했더라도 실제 거주기간이 2년에 불과하다면 2029년 이후에는 2년의 거주기간에 해당하는 공제만 적용받는 구조입니다.
취득가격과 매도가격의 차이가 큰 초고가 주택일수록 공제 한도 신설의 영향을 크게 받을 가능성이 있습니다. 공동명의 주택은 지분 비율에 따라 한도가 나뉘어 적용될 예정입니다.
전근·치료로 집을 비웠다면 거주기간으로 인정될까?
정부안은 불가피한 사유로 실제 거주하지 못한 일부 기간을 거주기간으로 인정하는 예외도 두고 있습니다.
- 직장 변경이나 전근
- 취학 또는 학교폭력 피해에 따른 전학
- 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병
- 근무 또는 취학을 위한 해외 출국
- 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위한 합가
- 재개발·재건축 공사로 거주하지 못한 기간
해당 주택에서 1년 이상 계속 거주한 뒤 불가피한 사유로 다른 지역으로 이전한 경우에는 비거주 기간을 최대 3년까지 인정하는 방안이 포함됐습니다.
다만 주민등록만 옮겨 놓은 것으로 충분한지, 어떤 증빙서류를 제출해야 하는지는 향후 시행령과 세부 지침을 확인해야 합니다.
비거주 1주택자가 지금 확인해야 할 5가지
부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격을 먼저 확인합니다.
취득일, 전입일, 전출일을 기준으로 보유기간과 실제 거주기간을 따로 계산합니다.
전근, 취학, 치료, 해외 근무 등 불가피한 사유가 있다면 관련 증빙을 미리 정리합니다.
2027년, 2028년, 2029년은 적용되는 공제율과 공제액 한도가 서로 다릅니다.
현재 발표된 내용은 정부안이므로 실제 매도나 증여 전에는 확정된 법률과 시행령을 다시 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 시가 20억원 이하 주택은 종부세와 관계없나요?
시가는 참고용 환산 금액입니다. 실제 과세 여부는 공시가격을 기준으로 판단하므로 해당 연도의 주택 공시가격을 확인해야 합니다.
Q. 집을 전세 준 1주택자도 비거주로 보나요?
소유자가 해당 주택에 실제로 살지 않고 다른 곳에서 생활한다면 비거주 주택으로 분류될 가능성이 큽니다. 정확한 인정 기준은 최종 법령과 시행령을 확인해야 합니다.
Q. 종부세 개편은 2026년부터 바로 적용되나요?
아닙니다. 정부안은 종부세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행하고, 주택 수와 관계없는 세율 일원화는 2028년부터 적용하는 내용을 담고 있습니다.
Q. 2029년부터 오래 보유한 혜택이 모두 없어지나요?
주택 장기거주소득공제에서는 보유기간 공제가 사라지고 실제 거주기간에 따른 공제만 남을 예정입니다. 10년 이상 거주하면 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있지만 공제액은 최대 10억원으로 제한됩니다.
비거주 1주택 세금, 가격보다 거주기간을 먼저 봐야 한다
2026년 세제개편안의 방향은 분명합니다. 주택 수만으로 세 부담을 나누기보다 주택의 가치와 실제 거주 여부를 함께 반영하겠다는 것입니다.
실거주 1주택자는 기본공제가 공시가격 14억원으로 확대되지만, 비거주 1주택자는 과세표준 계산 과정에서 9억원만 공제받게 됩니다. 공정시장가액비율까지 70%로 올라가기 때문에 공시가격 14억원을 넘는 비거주 주택은 현재보다 종부세 부담이 커질 가능성이 높습니다.
양도세는 2028년부터 공제 한도가 도입되고 2029년부터 보유기간 공제가 폐지됩니다. 장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 고가 1주택자는 종부세와 양도세 모두 영향을 받을 수 있습니다.
다만 세금은 취득가액, 필요경비, 공동명의 여부, 소유자의 나이, 실제 거주기간과 특례 적용 여부에 따라 달라집니다. 매도 시기를 결정하기 전에는 연도별 세액을 개별적으로 비교하는 것이 안전합니다.
참고 및 출처
- 대한민국 정책브리핑, 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」, 2026년 8월 3일 원문 보기
- 연합뉴스, 「초고가·비거주주택 종부세 올린다…장특공제 10억원 한도 도입」, 2026년 8월 3일 원문 보기
- 연합뉴스, 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026년 8월 3일 원문 보기
- 조선일보, 「비거주 1주택, 시가 20억부터 종부세 확 는다」, 2026년 8월 4일
- 매일경제, 「실거주해야 장특공…시가 32억부터 종부세 오른다」 외 관련 기사, 2026년 8월 3일
