부부 공동명의 종부세를 내는 1주택자라면 2027년과 2028년에는 지금까지 알고 있던 절세 공식을 다시 계산해봐야 합니다. 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 기본공제, 공정시장가액비율, 고령자·거주 관련 세액공제 등을 손보는 내용이 포함됐기 때문입니다.
특히 공동명의 주택은 부부가 각각 종부세를 내는 일반과세 방식과 한 사람을 납세의무자로 정해 공동명의 1주택 특례를 적용받는 방식의 유불리가 주택 가격과 실거주 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 8월 11일 현재 정부가 발표한 내용은 세제개편안 단계입니다. 국회 심의 등을 거쳐 최종 법률이 확정되는 과정에서 세부 내용이 변경될 가능성이 있으므로 2027년 이후 실제 세금 계산 때는 최종 개정법을 다시 확인해야 합니다.
부부 공동명의 종부세, 앞으로 무엇이 달라질까?
이번 개편에서 중요한 것은 단순히 종부세율 하나가 바뀌는 것이 아닙니다. 실제로 거주하는 집인지, 공동명의 일반과세인지 1주택 특례인지, 주택 가격이 어느 수준인지에 따라 계산 결과가 달라지는 구조가 강화됩니다.
정부 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 기본공제는 실거주하는 경우 기존 12억원에서 14억원으로 확대되고, 비거주하는 경우에는 9억원으로 조정하는 방안이 제시됐습니다.
1세대 1주택자가 아닌 주택 보유자의 경우 기존 9억원 공제를 그대로 적용하는 방식에서 벗어나 기본 4억원에 실제 거주주택 비중에 따라 최대 5억원을 추가 공제하는 구조로 바꾸는 것이 정부안의 핵심입니다.
공동명의면 다주택자가 되는 걸까?
이번 개편을 설명하면서 흔히 나오는 표현이 있습니다.
이 문장을 그대로 받아들이면 오해할 수 있습니다.
부부가 집 한 채를 공동으로 소유한다고 해서 실제 주택 수가 두 채가 되는 것은 아닙니다. 다만 종부세는 기본적으로 사람별로 과세하는 구조이고, 공동명의 1주택자가 별도의 1주택 특례를 선택하지 않을 경우 일부 공제나 공정시장가액비율 계산에서 1세대 1주택자와 다른 기준을 적용받을 수 있다는 의미로 이해하는 것이 정확합니다.
따라서 앞으로 중요한 질문은 “공동명의가 다주택인가?”가 아니라 “공동명의 상태에서 일반과세와 1주택 특례 중 어느 쪽으로 계산하는 것이 유리한가?”입니다.
실거주 공동명의라면 기본공제부터 비교해야 한다
부부가 지분을 나눠 집 한 채를 보유하고 있고 그 집에 실제 거주한다고 가정해보겠습니다.
정부 개편안의 구조에서는 공동명의 일반과세를 적용할 경우 각 배우자의 조건에 따라 인별 공제가 적용될 수 있습니다. 반면 공동명의 1주택 특례를 선택하면 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자의 과세방식을 적용합니다.
여기까지만 보면 공동명의 일반과세가 항상 유리해 보일 수 있지만, 실제 계산에서는 한 가지 변수가 더 있습니다.
고령자와 장기간 보유·거주한 사람에게 적용되는 세액공제입니다.
2028년에는 고가주택 절세 공식이 달라질 수 있다
기존 제도에서는 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자가 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있었습니다.
하지만 2026년 세제개편안에는 이 공제에 금액 한도를 두는 방안이 포함됐습니다. 정부 자료에 따르면 종부세 1세대 1주택자 세액공제 한도는 2027년 최대 800만원, 2028년 이후 최대 600만원으로 조정하는 내용이 제시됐습니다.
주택 가격이 높아지면서 산출세액이 커져도 1주택 특례를 통해 공제받을 수 있는 금액에는 상한이 생깁니다. 반면 부부가 각각 과세받는 방식은 과세표준이 두 사람에게 나뉘는 효과가 있어 일정 가격 이상에서는 상대적으로 유리해질 가능성이 생깁니다.
‘40억 아파트부터 각자 납부’는 무슨 뜻일까?
최근 가장 관심을 끈 숫자가 바로 40억원입니다.
여기서 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.
기사에서 말하는 40억원은 일반적인 아파트 시세 40억원이 아니라 공시가격 40억원을 가정한 계산입니다.
또한 정부가 “40억원부터 이 방식이 유리하다”고 공식적으로 정한 기준도 아닙니다. 매일경제가 세무 전문가에게 의뢰해 특정 조건을 적용한 시뮬레이션 결과입니다.
해당 계산에서는 공동명의 1주택자가 1주택 특례를 선택했을 때 최대 80% 수준의 세액공제를 받을 수 있다는 조건 등을 반영해 2028년 보유세를 비교했습니다.
| 공시가격 | 1주택 특례 | 부부 각자 납부 | 비교 |
|---|---|---|---|
| 30억원 | 약 1,042만원 | 약 1,141만원 | 특례 유리 |
| 40억원 | 약 2,783만원 | 약 2,102만원 | 각자 납부 유리 |
| 50억원 | 약 4,615만원 | 약 3,321만원 | 각자 납부 유리 |
※ 위 금액은 종부세만이 아니라 종부세와 재산세를 합산한 보유세 시뮬레이션입니다. 특정 연령·거주기간·공제 조건 등을 가정한 사례이므로 실제 납부세액과 다를 수 있습니다.
공시가격 50억원 사례에서는 두 방식의 차이가 약 1,300만원까지 벌어집니다.
그렇다고 해서 “공시가격 40억원이 넘으면 무조건 각자 납부”라는 새로운 절세 공식으로 외우면 안 됩니다.
나이, 실제 거주기간, 지분율, 주택 소재지, 해당 연도의 공시가격, 세부담 상한 등이 달라지면 결과도 달라질 수 있기 때문입니다.
공정시장가액비율 인상도 함께 봐야 한다
종부세는 단순히 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 세율을 바로 적용하는 구조가 아닙니다. 과세표준을 계산할 때 공정시장가액비율도 영향을 줍니다.
2026년 세제개편안은 현재 60% 수준인 주택분 종부세 공정시장가액비율을 단계적으로 올리는 내용을 담고 있습니다.
정부안에 따르면 1세대 1주택자 등에 대해서는 2027년부터 70%가 적용되고, 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자 가운데 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 2027년 70%, 2028년 80%로 높이는 방향입니다.
이 때문에 조정대상지역의 공동명의 1주택자는 1주택 특례 적용 여부에 따라 공정시장가액비율까지 달라질 가능성을 함께 살펴야 합니다.
비거주 공동명의 1주택자는 계산이 완전히 다르다
같은 공동명의 한 채라도 실제로 살고 있느냐에 따라 상황은 상당히 달라질 수 있습니다.
예를 들어 부부가 공동명의로 아파트 한 채를 가지고 있지만 해당 주택은 전세나 월세를 주고 다른 곳에서 거주하는 경우입니다.
정부 개편안에서는 1세대 1주택자라도 비거주할 경우 기본공제가 9억원으로 조정됩니다.
반면 공동명의 일반과세에서는 실제 거주주택의 비중에 따라 추가공제액이 달라지는 구조가 도입되기 때문에, 부부 모두 해당 주택에 거주하지 않는다면 각각의 공제가 축소될 수 있습니다.
이 때문에 비거주 공동명의 1주택자에게는 오히려 1주택 특례가 유리해질 가능성이 있습니다.
해외근무나 질병, 취학 등 불가피한 사정으로 실거주하지 못한 경우에 대한 구체적인 인정 기준은 향후 최종 법령과 시행령을 반드시 확인할 필요가 있습니다.
어떤 부부가 각자 납부를 먼저 비교해야 할까?
세액공제 한도 때문에 고가주택에서는 일반과세의 과세표준 분산 효과가 더 커질 수 있습니다.
② 아직 고령자 공제율이 높지 않은 부부
특례를 선택해도 받을 수 있는 세액공제가 크지 않다면 각각 과세받는 방식과 비교할 필요가 있습니다.
③ 거주기간이 짧은 공동명의 부부
앞으로 장기보유보다 실제 거주를 중시하는 방향으로 제도가 바뀔 예정이므로 거주기간이 중요한 변수가 됩니다.
반대로 1주택 특례를 먼저 비교할 사람은?
공시가격만 보고 각자 납부를 선택할 필요는 없습니다.
고령자이면서 장기간 실거주한 경우에는 받을 수 있는 세액공제가 크기 때문에 일정 가격대까지 1주택 특례가 더 유리할 수 있습니다.
또 공동명의 주택에 실제 거주하지 않는 경우에는 일반과세의 기본공제가 축소될 수 있어 1주택 특례가 상대적으로 유리해질 가능성이 큽니다.
즉 앞으로 공동명의 종부세에서 가장 중요한 것은 집값 하나가 아니라 공시가격 + 연령 + 실제 거주기간 + 실거주 여부입니다.
세금 때문에 공동명의를 단독명의로 바꿔야 할까?
이번 개편안이 발표됐다고 해서 곧바로 배우자의 지분을 넘겨 공동명의를 단독명의로 바꾸는 것은 신중해야 합니다.
공동명의 1주택 특례는 소유권 자체를 단독명의로 변경하는 제도가 아닙니다. 공동명의를 유지하면서도 요건을 충족하면 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택 방식으로 종부세를 계산할 수 있는 제도입니다.
반대로 실제 소유권을 한쪽 배우자에게 이전하면 증여세와 취득 관련 세금, 향후 양도소득세 등 다른 문제가 발생할 수 있습니다.
같은 공동명의 상태에서
① 부부가 각각 종부세를 계산하는 경우와
② 공동명의 1주택 특례를 선택하는 경우
두 가지 세액을 비교하는 것이 먼저입니다.
2027년과 2028년 세금이 다른 이유
이번 개편안은 모든 내용이 한 번에 완성되는 구조가 아닙니다.
공정시장가액비율 인상, 세액공제 한도 조정 등이 단계적으로 적용되도록 설계돼 있어 동일한 집을 계속 보유하더라도 2027년 계산과 2028년 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
특히 정부안에 포함된 종부세 세액공제 한도가 2027년 최대 800만원에서 2028년 이후 최대 600만원으로 낮아지기 때문에 고가주택일수록 연도별 비교가 중요해집니다.
부부 공동명의 종부세, 앞으로 이렇게 확인하면 된다
종부세 고지서를 받은 뒤에야 고민하기보다 해당 연도의 공시가격이 나온 뒤 아래 항목을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
- 해당 주택의 공시가격
- 부부의 실제 지분율
- 해당 주택에 실제 거주하고 있는지
- 각 배우자의 연령
- 보유기간과 실제 거주기간
- 공동명의 일반과세 예상액
- 1주택 특례 적용 예상액
- 명의 변경을 고려한다면 증여세·취득세·양도세 영향
특히 공시가격이 높은 주택이라면 단순 인터넷 계산기 하나만 보고 결정하기보다 해당 연도의 최종 세법을 적용해 두 가지 방식을 직접 비교하는 편이 안전합니다.
공시가격 40억원이면 무조건 각자 내야 할까?
아닙니다.
40억원이라는 숫자는 모든 공동명의 부부에게 적용되는 법적 기준선이 아니라 특정 조건을 넣은 세무 시뮬레이션에서 나타난 결과입니다.
실제 거주기간이 길거나 고령자 공제를 충분히 받을 수 있는 사람은 그보다 높은 가격에서도 특례가 유리할 수 있고, 반대로 조건이 다르면 더 낮은 가격에서 각자 납부가 유리해질 가능성도 있습니다.
따라서 앞으로의 종부세 절세 공식은 “몇 억짜리 집인가”보다 “누가, 얼마나 오래, 실제로 거주했는가”까지 함께 계산하는 것이라고 보는 편이 정확합니다.
2026년 현재 꼭 기억해야 할 점
이번 세제개편안이 그대로 시행된다면 부부 공동명의 1주택자의 종부세 계산은 지금보다 복잡해질 가능성이 큽니다.
고가주택에서는 세액공제 상한 때문에 1주택 특례의 장점이 줄어들 수 있고, 반대로 비거주 공동명의 주택은 일반과세의 공제 축소 때문에 특례가 더 유리해질 수 있습니다.
무엇보다 ‘공동명의가 항상 절세’, ‘1주택 특례가 항상 절세’, ‘공시가격 40억원부터 무조건 각자 납부’ 같은 단순 공식은 앞으로 적용하기 어려워집니다.
내 집의 공시가격과 거주 이력, 연령을 넣어 두 방식의 예상세액을 비교하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
이 글은 2026년 8월 11일 공개된 정부 세제개편안과 관련 자료를 기준으로 작성했습니다. 현재 최종 확정된 2027·2028년 세법을 의미하지 않으며 국회 심의 및 시행령 마련 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 신고·명의 변경 등 중요한 의사결정 전에는 국세청 안내 또는 세무 전문가를 통해 최신 규정을 확인하시기 바랍니다.
참고 및 출처
재정경제부, 「2026년 세제개편안」, 2026년 8월 3일
재정경제부, 「2026년 세제개편안 문답자료」, 2026년 8월
법무법인 세종, 「2026년 세제개편안 II: 자산과세 분야」, 2026년 8월 7일
매일경제, 「40억 아파트 종부세…부부 각자 내야 '1주택 특례'보다 덜 낸다」, 2026년 8월 10일
조선일보, 「부부 공동명의도 다주택 종부세 부과…20년 절세 룰 깨졌다」, 2026년 8월 11일
뉴스핌, 종부세 개편에 따른 공동명의 1주택자 과세 관련 보도, 2026년 8월 11일
한국경제, 부부 공동명의 1주택 종부세 산정 관련 보도, 2026년 8월 9일
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