군사시설보호구역 해제 발표로 서울 마포·은평·용산, 경기 고양·평택·시흥, 강원 고성·속초, 세종 일부 지역의 토지 이용 규제가 달라집니다. 특히 수색비행장 고도제한 완화와 고양 창릉신도시, 평택 고덕지구의 주택 공급 가능성에 관심이 집중되고 있습니다.
다만 전체 2,916만㎡의 규제가 같은 날 모두 사라지는 것은 아닙니다. 이미 효력이 발생한 지역이 있는 반면, 수색비행장 주변처럼 시행령 개정과 별도 고시가 남아 있는 곳도 있습니다. 따라서 관련 지역의 부동산이나 토지를 확인할 때는 단순히 ‘해제 지역’이라는 표현만 볼 것이 아니라 실제 적용 시점과 필지 포함 여부를 함께 확인해야 합니다.
약 2,916만㎡의 군사시설보호구역과 비행안전구역이 해제되거나 완화됩니다. 제한보호구역 해제, 통제보호구역 완화, 비행안전구역 해제 추진이 모두 포함된 규모입니다.
군사시설보호구역 2,916만㎡, 어떤 규제가 바뀌나
국방부가 발표한 조정 규모는 여의도 면적의 약 10배에 해당합니다. 군사작전에 지장이 없는 범위에서 주민들의 재산권 제약을 줄이고, 장기간 지연된 지역개발 사업의 여건을 개선한다는 취지입니다.
| 구분 | 대상 지역 | 면적 |
|---|---|---|
| 제한보호구역 해제 | 고성·속초·평택·고양·용산 | 862만8,000㎡ |
| 통제보호구역 완화 | 경기 시흥 | 1만7,000㎡ |
| 비행안전구역 해제·추진 | 마포·은평·고양·세종 | 2,051만5,000㎡ |
제한보호구역이 해제되면 건축이나 개발 과정에서 필요했던 군부대 협의 부담이 줄어들 수 있습니다. 통제보호구역이 제한보호구역으로 완화되는 지역은 기존보다 토지 이용 가능성이 넓어지지만, 일부 군 협의 절차는 남을 수 있습니다.
비행안전구역은 군용항공기의 안전한 운항을 위해 건축물과 구조물의 높이를 제한하는 구역입니다. 이 규제가 해제되면 건물 높이와 배치를 보다 유연하게 검토할 수 있지만, 도시계획상 높이 제한이나 용적률까지 자동으로 변경되는 것은 아닙니다.
상암·수색·고양 수색비행장 주변은 언제 풀릴까
이번 발표에서 가장 넓은 면적을 차지하는 곳은 수색비행장 주변입니다. 대상 면적은 약 1,982만㎡로, 서울 마포구 상암동과 은평구 수색동, 경기 고양시 강매동·덕은동·도내동·현천동·화전동 일대가 포함됩니다.
- 경기 고양시 일대 약 1,760만8,691㎡
- 서울 마포구 상암동 약 156만4,417㎡
- 서울 은평구 수색동 약 64만6,559㎡
수색비행장은 기존 지원항공작전기지에서 헬기전용작전기지로 변경될 예정입니다. 기지의 기능과 종류가 달라지면 주변에 설정되는 비행안전구역 범위도 조정될 수 있습니다.
이에 따라 상암동과 수색동, 고양 덕은·화전 일대의 건축물 고도제한이 완화될 가능성이 커졌습니다. 기존 고도제한으로 사업성이 낮았던 복합개발이나 정비사업도 새로운 설계안을 검토할 수 있게 됩니다.
수색비행장 주변 비행안전구역은 발표 즉시 전부 해제된 것이 아닙니다. 2026년 하반기 군사기지 관련 시행령 개정과 별도 고시가 예정돼 있으므로, 실제 효력 발생 여부를 다시 확인해야 합니다.
창릉신도시 고밀개발과 주택 공급이 늘어날까
수색비행장 주변 고도제한이 완화되면 고양 창릉신도시도 건축물 높이와 단지 배치를 이전보다 효율적으로 조정할 수 있습니다. 낮은 높이로 여러 동을 배치해야 했던 제약이 줄어들면 공동주택과 업무·산업시설의 토지 이용 효율을 높일 수 있기 때문입니다.
관련 보도에서는 창릉신도시 평균 용적률이 약 188%로, 다른 신도시와 비교해 상대적으로 높지 않은 수준이라고 설명했습니다. LH도 고도제한 완화가 주택과 자족시설 공급 규모, 사업성에 어떤 영향을 주는지 검토할 가능성이 있습니다.
그러나 군사 규제가 풀렸다고 해서 용적률 상승이나 추가 주택 공급이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 계획 변경을 위해서는 국토교통부와 LH, 고양시 등 관계기관의 협의가 필요합니다.
- 창릉지구 개발계획 변경 검토
- 주택과 자족시설 배치 조정
- 도로·철도 등 광역교통대책 보완
- 학교·공원·생활시설 수용 능력 검토
- 관계기관 승인과 행정절차 진행
현재 단계에서는 창릉신도시의 고밀개발이 확정됐다기보다, 기존보다 다양한 개발계획을 검토할 수 있는 가능성이 열린 것으로 보는 것이 정확합니다.
평택 고덕은 약 1만 가구 사업에 속도가 붙을까
평택 고덕국제화계획지구에서는 탄약고의 탄약 이전이 완료되면서 제한보호구역 약 133만㎡가 해제됐습니다. 그동안 군사시설 규제로 영향을 받았던 공동주택과 도로, 공원 등 기반시설 사업의 추진 여건도 개선될 전망입니다.
관련 보도에 따르면 탄약고 주변에 계획된 공동주택은 총 1만4,179가구입니다. 이 가운데 미군 사용 권한이 아직 반환되지 않은 구역에 포함된 4,320가구를 제외하면 약 9,855가구가 이번 규제 해제의 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.
다만 ‘사업 추진 가능’과 ‘즉시 공급’은 다른 의미입니다. 규제가 해제돼도 사업계획 승인, 토지 조성, 기반시설 공사, 착공과 분양 절차가 남아 있기 때문입니다.
평택 고덕의 실제 주택 공급 시기는 향후 LH와 지자체의 사업계획 및 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
용산·속초·고성·세종·시흥 지역별 변화
서울 용산어린이정원
국방부 경계 바깥에 있는 용산어린이정원 일대 제한보호구역 약 13만7,000㎡가 해제됐습니다. 실제 군사시설 경계와 보호구역 범위가 맞지 않아 발생했던 불필요한 규제를 정비한 성격이 큽니다.
다만 보호구역 해제가 공원 부지의 개발이나 용도 변경을 의미하는 것은 아닙니다. 공원 운영계획과 도시관리계획은 별도로 적용됩니다.
강원 고성·속초
강원 고성군과 속초시에서는 군 통신시설 주변에 설정됐던 제한보호구역 약 639만㎡가 해제됩니다. 해당 지역은 오랜 기간 건축물의 높이와 신축·증축에 제약을 받아왔던 만큼, 주민들의 재산권 행사와 건축 관련 불편이 줄어들 것으로 예상됩니다.
세종 조치원비행장
조치원·연기비행장 통합 이전에 따라 기존 조치원비행장 활주로 주변 비행안전구역 약 69만5,080㎡가 해제됩니다. 비행안전 규제로 제한됐던 건축물 높이와 토지 이용 여건이 개선되면 조치원 원도심 정비에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
경기 시흥 군자동
시흥시 군자동 일대 약 1만7,000㎡는 보호구역에서 완전히 해제되는 것이 아닙니다. 규제가 가장 강한 통제보호구역에서 제한보호구역으로 한 단계 완화됩니다.
기존보다 토지 이용 가능성은 높아질 수 있지만, 건축이나 토지 형질 변경 과정에서 군부대 협의가 필요할 가능성은 남아 있습니다.
고도제한이 풀리면 바로 고층 건물을 지을 수 있을까
비행안전구역이나 군사시설보호구역이 해제됐다고 원하는 높이로 건물을 바로 지을 수 있는 것은 아닙니다. 군사 규제는 건축물에 적용되는 여러 규제 가운데 하나이기 때문입니다.
군사 규제 해제 이후에도 다음 기준을 확인해야 합니다.
- 용도지역별 건폐율과 용적률
- 지구단위계획과 도시관리계획
- 경관지구·고도지구 규제
- 문화재·공원·환경 관련 제한
- 정비계획과 건축심의 기준
- 일조권, 도로 조건, 기반시설 수용 능력
따라서 ‘고도제한 해제 지역’이라는 홍보 문구만 보고 토지나 주택의 개발 가능성을 판단하면 안 됩니다. 해당 필지에 적용되는 도시계획과 건축 기준을 함께 확인해야 합니다.
내 토지가 해제 대상인지 확인하는 방법
STEP 1. 토지이음에서 지번 조회
국토교통부 토지이음에서 주소 또는 지번을 입력한 뒤 토지이용계획을 확인합니다. 군사시설보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 비행안전구역 등의 표시가 있는지 살펴보면 됩니다.
STEP 2. 같은 동이라도 지번별로 확인
기사에 특정 동 이름이 포함돼 있어도 해당 행정동 전체가 해제되는 것은 아닐 수 있습니다. 보호구역은 지형도면과 경계선을 기준으로 지정되기 때문에 반드시 개별 지번을 확인해야 합니다.
STEP 3. 지자체와 관할 부대에 재확인
관보 고시 이후 토지이음 정보가 반영되기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 조회 결과가 기존과 같거나 경계가 불분명한 경우에는 관할 시·군·구 담당 부서와 군부대에 최신 지형도면 반영 여부를 문의해야 합니다.
STEP 4. 수색비행장 주변은 후속 고시 확인
상암동·수색동·덕은동·화전동 등 수색비행장 주변은 시행령 개정과 별도 고시가 남아 있습니다. 토지 매수나 개발 검토 전 실제 해제가 완료됐는지 반드시 확인해야 합니다.
군사보호구역 해제는 무조건 부동산 호재일까
군사시설보호구역 해제는 개발 가능성을 높이는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 특히 이미 신도시나 정비사업이 진행 중인 지역에서는 건물 배치와 높이를 조정해 사업성을 개선할 여지가 생깁니다.
그러나 규제 해제가 곧 집값 상승이나 개발 확정을 의미하지는 않습니다. 토지 이용계획과 사업 시행 여부, 교통망, 학교와 공원 등 기반시설, 인허가 일정이 함께 뒷받침돼야 실제 개발로 이어질 수 있습니다.
- 해당 필지가 실제 해제 도면에 포함됐는가
- 해제 효력이 이미 발생했는가
- 도시계획상 용적률과 높이 기준은 얼마인가
- 개발계획과 사업 시행자가 확정됐는가
- 교통과 생활 기반시설 계획이 마련돼 있는가
Q & A
2,916만㎡가 모두 즉시 해제된 것인가요?
아닙니다. 제한보호구역 해제와 통제보호구역 완화, 비행안전구역 해제 및 해제 추진 면적을 모두 합한 수치입니다. 수색비행장 주변은 후속 시행령 개정과 고시가 필요합니다.
상암동과 수색동에 바로 고층 건물을 지을 수 있나요?
바로 가능한 것은 아닙니다. 군사 규제가 해제된 이후에도 서울시 도시계획, 용도지역, 지구단위계획, 건축심의 등의 기준을 따라야 합니다.
평택 고덕에 약 1만 가구가 바로 공급되나요?
규제 해제로 사업 추진 여건이 개선된 물량입니다. 실제 공급을 위해서는 인허가, 기반시설 조성, 착공과 분양 절차가 필요합니다.
내 토지는 어디에서 확인하나요?
토지이음에서 지번별 토지이용계획을 조회할 수 있습니다. 최신 정보 반영 여부가 불분명하면 관할 지자체와 군부대에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
군사시설보호구역 해제 핵심 정리
이번 규제 조정의 핵심은 군사작전에 영향을 주지 않는 범위에서 주민들의 재산권 제약을 줄이고, 기존 개발사업의 활용도를 높이는 데 있습니다.
평택 고덕과 고양 일부 지역, 용산어린이정원, 강원 고성·속초, 세종 조치원비행장 주변은 규제 해제에 따른 변화가 예상됩니다. 시흥 군자동은 통제보호구역에서 제한보호구역으로 완화됩니다.
수색비행장 주변 상암·수색·고양 지역은 해제 대상에 포함됐지만 후속 절차가 남아 있습니다. 관련 부동산을 확인할 때는 해제 발표, 실제 효력 발생, 도시계획 변경을 각각 구분해서 살펴봐야 합니다.
*이글은 국방부·대한민국 정책브리핑, 군사시설보호구역 해제·완화 발표 기사내용을 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 매수나 매도를 권유하지 않으며, 투자의 판단과 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.