2026년 세제개편안이 수정되면서 비거주 부부 공동명의 1주택자 종부세 계산도 다시 달라졌습니다. 특히 공동명의 공제 기준과 비거주 1주택자 기본공제, 보유세 세부담 상한이 당초 발표안보다 완화되면서 2027년 보유세를 예상하는 방식 자체를 다시 점검해야 합니다.
다만 이번 개편을 단순히 “공동명의 종부세가 줄었다”라고만 이해하면 정확하지 않습니다. 실제 세 부담은 공시가격, 지분율, 거주 여부, 과거 거주기간, 연령, 세액공제 적용 여부에 따라 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
비거주 1주택 종부세 기본공제는 12억원 유지
정부가 2026년 8월 처음 발표한 세제개편안에서는 비거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안이 포함됐습니다.
하지만 이후 정부는 개편안을 수정했고, 2026년 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원으로 유지하는 방향의 정부안을 확정했습니다.
즉 실제 거주하지 않는 1주택자라고 하더라도 당초 예고됐던 9억원 공제가 아니라 현재 12억원 기준을 유지하는 내용입니다.
비거주 부부 공동명의 공제도 1인당 6억원으로 조정
이번 수정안에서 특히 관심을 끄는 부분은 부부 공동명의입니다.
당초 정부안에서는 비거주 상태의 부부 공동명의 1주택자가 종부세를 각각 납부할 경우 기본공제를 1인당 4억원으로 낮추는 내용이 포함됐습니다.
하지만 수정된 정부안에서는 이를 1인당 6억원으로 조정했습니다. 부부가 각각 과세받는 구조라면 합산 기준으로는 12억원에 해당합니다.
| 구분 | 당초 개편안 | 수정 정부안 |
|---|---|---|
| 비거주 1주택 기본공제 | 9억원 | 12억원 |
| 비거주 공동명의 각자 공제 | 1인당 4억원 | 1인당 6억원 |
| 보유세 세부담 상한 | 200% 추진 | 150% 유지 |
공시가격 25억원 주택은 왜 보유세가 줄어드나
공동명의 주택의 실제 세 부담 변화를 이해하려면 구체적인 계산 사례를 보는 것이 가장 쉽습니다.
매일경제가 수정된 세제개편안을 기준으로 시뮬레이션한 사례에서는 공시가격 25억원, 시세 약 35억원 수준의 주택을 부부가 50대50으로 공동명의하고, 실제 해당 주택에는 거주하지 않는 조건을 적용했습니다.
또 2027년 재산세 공정시장가액비율 60%, 종부세 공정시장가액비율 70%, 공시가격은 변하지 않는다는 가정을 적용했습니다.
이 조건에서 부부가 각각 종부세를 납부할 경우 예상 보유세는 약 1,149만원으로 계산됐습니다.
당초 정부안 기준 예상 보유세는 약 1,367만원이었기 때문에 수정안 적용 시 약 218만원 정도 차이가 발생합니다.
다만 이 금액은 어디까지나 특정 조건을 적용한 시뮬레이션 값입니다. 공시가격이나 과세 기준이 달라지면 실제 세액도 달라질 수 있습니다.
반포자이 사례에서는 약 500만원 차이
다른 시뮬레이션에서도 비슷한 흐름이 확인됩니다.
이데일리 보도에서는 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡를 부부가 50%씩 공동명의하고 실거주하지 않는 사례를 분석했습니다.
수정안 기준 예상 보유세는 약 1,684만원으로 계산됐습니다. 반면 당초 개편안의 공제 기준과 세부담 상한을 적용했을 때는 약 2,184만원으로 분석됐습니다.
두 계산의 차이는 약 500만원입니다.
공시가격 25억원 사례에서 약 218만원, 반포자이 사례에서는 약 500만원 차이가 발생하는 이유는 주택가격, 과세표준, 적용 조건 등이 서로 다르기 때문입니다.
부부 공동명의가 단독명의보다 항상 유리한 것은 아니다
이번 수정안 이후 가장 많이 나올 수 있는 질문은 “그렇다면 공동명의가 무조건 유리한 것인가?”입니다.
답은 개인별 조건에 따라 다르다입니다.
공동명의로 각각 종부세를 계산하면 각자의 지분을 기준으로 과세표준이 나뉘기 때문에 누진세 부담을 분산하는 효과가 생길 수 있습니다.
매일경제 시뮬레이션에서는 공시가격 25억원 비거주 1주택자의 경우 고령자·거주기간 관련 세액공제를 받지 못한다는 조건에서 부부가 각각 납부하는 방식이 단독 납부보다 약 359만원 적은 것으로 분석됐습니다.
공시가격 50억원 수준에서는 차이가 약 1,213만원까지 확대되는 것으로 계산됐습니다.
하지만 이 결과만으로 공동명의가 항상 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
고령자·과거 실거주 이력이 있다면 특례도 비교해야 한다
현재 해당 집에 거주하지 않더라도 과거 실거주 기간이 길거나 연령 요건을 충족하면 고령자 또는 거주 관련 세액공제가 실제 세 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
특히 부부 공동명의 1주택자는 일정 요건을 충족할 경우 공동명의 1주택 특례 적용 여부까지 비교해야 합니다.
예를 들어 현재는 비거주 상태이지만 고령이고 과거 실제 거주기간이 긴 경우라면, 단순히 부부가 각각 과세받는 방식보다 공동명의 1주택 특례를 선택하는 것이 유리해지는 경우도 있을 수 있습니다.
공동명의 종부세 계산 전에 확인할 항목
- 현재 주택 공시가격
- 부부 각각의 지분율
- 현재 실제 거주 여부
- 과거 실제 거주기간
- 연령
- 적용 가능한 고령자·장기보유·거주 관련 세액공제
- 공동명의 1주택 특례 적용 가능 여부
세부담 상한 150% 유지도 중요하다
이번 수정안에서는 보유세 세부담 상한을 기존 150%에서 200%로 높이는 방안도 철회됐습니다.
따라서 수정 정부안에서는 현행과 같은 150% 세부담 상한을 유지하는 방향입니다.
이 부분은 특히 공시가격이 높은 주택이나 전년도 대비 세 부담이 크게 증가할 가능성이 있는 주택에서 실제 납부액에 영향을 줄 수 있습니다.
일부 고가 실거주 1주택자 역시 당초 정부안보다 세 부담 증가 폭이 줄어들 수 있는 이유입니다.
기사에 나온 보유세 금액을 그대로 믿으면 안 되는 이유
부동산 세금 관련 기사를 볼 때 가장 주의해야 할 부분이 바로 예상 세액입니다.
기사에 등장하는 1,149만원, 1,684만원, 2,184만원 등의 금액은 모두 일정한 조건을 넣어 계산한 시뮬레이션 결과입니다.
실제 세금이 달라질 수 있는 대표적인 요인은 다음과 같습니다.
- 다음 해 공시가격 변동
- 공정시장가액비율 변화
- 최종 종부세율
- 지분율 차이
- 개인별 세액공제 적용 여부
- 향후 국회 입법 과정에서의 수정 여부
따라서 자신의 예상 세금을 계산할 때는 기사에 나온 금액보다 자신의 주택과 명의 조건을 기준으로 별도 계산하는 것이 더 중요합니다.
2027년 종부세를 준비한다면 지금 무엇을 해야 하나
첫 번째는 공시가격을 확인하는 것입니다. 종부세 계산에서는 시세 자체보다 공시가격이 중요한 기준이 됩니다.
두 번째는 공동명의 각자 과세와 공동명의 1주택 특례를 비교해야 합니다. 특히 고령이거나 장기간 보유·거주한 사람은 단순 기본공제만 비교해서는 실제 유불리를 판단하기 어렵습니다.
세 번째는 국회의 최종 입법 결과를 확인해야 합니다.
2026년 9월 1일 국무회의를 통과한 내용은 정부안입니다. 관련 세법 개정안은 국회 심사를 거쳐야 하므로 실제 2027년 과세 기준으로 적용되기 전에는 최종 법률 내용을 다시 확인할 필요가 있습니다.
공동명의 1주택자의 핵심은 '공제액'보다 비교 계산이다
이번 정부안 수정으로 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원을 유지하고, 비거주 부부 공동명의자가 각각 납부할 때 적용되는 공제는 1인당 6억원으로 조정됐습니다.
보유세 세부담 상한 역시 200%로 확대하지 않고 150%를 유지하는 방향으로 바뀌었습니다.
당초 개편안보다 비거주 공동명의자의 부담이 줄어드는 방향인 것은 분명하지만, 공동명의라고 해서 모든 가구의 세금이 똑같이 줄어드는 것은 아닙니다.
공시가격이 높고 고령·장기보유·과거 실거주 조건이 복잡할수록 각자 과세와 공동명의 1주택 특례를 직접 비교해야 실제 유리한 방식을 찾을 수 있습니다.
또 현재 내용은 2026년 9월 기준 정부안이므로, 2027년 실제 세 부담을 판단하기 전에는 반드시 국회의 최종 입법 결과를 다시 확인해야 합니다.
참고 자료
재정경제부 2026년 세제개편 관련 정부안 및 국무회의 의결 내용
매일경제, 공동명의 비거주 25억 주택 보유세 관련 보도, 2026.09.02
이데일리, 비거주 부부 공동명의 종부세 수정안 및 반포자이 보유세 시뮬레이션 관련 보도, 2026.09.01
연합뉴스, 비거주 1주택 종부세 기본공제 유지 관련 보도, 2026.09.01
※ 본 글은 2026년 9월 3일 기준 공개된 정부안과 관련 보도를 토대로 작성했습니다. 실제 종부세와 보유세는 주택 공시가격, 지분율, 연령, 보유·거주기간, 세액공제 적용 여부 및 향후 국회 입법 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
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