고양창릉 대출 논란의 핵심은 단순히 대출이 가능하냐는 문제가 아닙니다. 누가 최대 5억원의 전용 모기지를 받을 수 있는지, 중도금 대출과 잔금대출은 어떻게 다른지, 실제 계약자가 준비해야 할 자기자금은 얼마인지가 더 중요합니다.
2026년 8월 기준으로 확인하면 고양창릉 S3 나눔형 공공분양 사전청약자에게는 최대 5억원, LTV 80%, DSR 미적용 조건의 전용 모기지가 유지됩니다. 다만 과거 안내됐던 저금리와 최장 40년 조건까지 모두 확정된 것은 아닙니다.
- 고양창릉 S3 사전청약자는 최대 5억원 전용 모기지 적용 대상입니다.
- 주택가격의 최대 80%까지 가능하며 DSR 규제는 적용하지 않습니다.
- 5억원은 모든 가구에 자동 지급되는 금액이 아닙니다.
- 중도금 집단대출은 전용 모기지와 별도로 추진됩니다.
- 금리와 대출기간은 아직 최종 확정되지 않았습니다.
고양창릉 S3 대출 조건은 어떻게 달라졌나
고양창릉 S3 본청약 과정에서 사전청약 당시 안내됐던 전용 모기지가 제외되면서 논란이 발생했습니다. 이후 정부는 사전청약자의 자금계획 혼란을 고려해 핵심 대출 조건을 다시 적용하기로 했습니다.
| 구분 | 2026년 기준 확인 내용 |
|---|---|
| 지원 대상 | 고양창릉 S3 사전청약 당첨자 |
| 대출 용도 | 입주 시 잔금 납부를 위한 전용 모기지 |
| 최대 한도 | 최대 5억원 |
| LTV | 주택 담보가액의 최대 80% |
| DSR | 미적용 |
| 금리 | 대출 신청 시점의 정책대출 조건을 반영할 예정 |
| 대출기간 | 현재 최종 확정되지 않음 |
최대 5억원이라고 모두 5억원을 받는 것은 아니다
기사 제목만 보면 고양창릉 사전청약자가 모두 5억원을 대출받는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 5억원은 어디까지나 최대 한도입니다.
주택 담보가액의 80%와 5억원 중 더 낮은 금액
예를 들어 분양가격이 5억원인 주택이라면 LTV 80%를 적용한 금액은 약 4억원입니다. 이 경우 최대 한도가 5억원이더라도 실제 대출은 약 4억원 범위에서 결정될 수 있습니다.
반대로 분양가격이 약 7억원인 전용 84㎡ 주택은 LTV 80%를 적용하면 5억원을 넘을 수 있지만, 상품의 최대 한도 때문에 실제 대출은 5억원 이내로 제한됩니다.
중도금 대출과 5억원 전용 모기지는 다른 대출이다
가장 많이 혼동하는 부분이 바로 중도금 대출입니다. 정부가 복원한 최대 5억원 전용 모기지는 계약 직후 사용하는 대출이 아니라 입주 시점에 잔금을 납부하기 위한 장기 정책대출입니다.
공사 기간 중 납부해야 하는 중도금은 별도의 집단대출을 이용해야 합니다. 고양창릉 S3 중도금 대출은 2027년 1분기에 시중은행과 협약을 추진할 예정이며, 첫 중도금 납부 시기는 2027년 5월로 안내됐습니다.
| 구분 | 중도금 집단대출 | 전용 모기지 |
|---|---|---|
| 사용 시점 | 공사 기간 중 | 입주 및 잔금 납부 시 |
| 취급 기관 | 협약 시중은행 | 주택도시기금 정책대출 |
| 현재 상태 | 은행·금리·한도 미확정 | 최대 5억원·LTV 80%·DSR 미적용 확인 |
고양창릉 대출 일정은 이렇게 진행된다
계약 체결과 계약금 납부가 진행됩니다. 이때 최대 5억원 전용 모기지가 바로 실행되는 것은 아닙니다.
LH와 시중은행이 중도금 집단대출 협약을 추진할 예정입니다.
첫 중도금 납부가 예정돼 있습니다. 집단대출 한도가 부족하면 추가 자기자금이 필요할 수 있습니다.
잔금 납부 과정에서 사전청약자용 전용 모기지를 신청하게 됩니다. 실제 금리와 만기는 당시 조건을 적용할 가능성이 큽니다.
사전청약 당시 조건이 완전히 복원된 것은 아니다
과거 뉴홈 나눔형 공공분양에는 최대 5억원, LTV 80%, 최장 40년, 연 1.9~3.0% 수준의 전용 모기지가 안내됐습니다.
그러나 현재 정부가 고양창릉 S3 사전청약자에게 확정적으로 유지하겠다고 밝힌 조건은 대출 한도, LTV, DSR 적용 여부입니다. 과거에 제시됐던 금리와 40년 만기는 아직 그대로 확정되지 않았습니다.
입주 예정 시점이 2030년이기 때문에 향후 정책금리와 디딤돌대출 제도가 달라지면 실제 월 상환액도 크게 변할 수 있습니다.
기사에 나온 2조4,000억원은 실제 확정 대출액일까
기사에서 언급된 2조4,000억원은 고양창릉 S3 한 곳에만 투입되는 금액이 아닙니다. 고양창릉과 남양주왕숙, 왕숙2, 양정역세권, 위례 등 나눔형 공공분양 사전청약 약 4,800가구가 모두 최대 한도인 5억원을 빌린다고 가정한 이론상 최대치입니다.
실제 대출액은 주택형별 분양가격, 계약 유지율, 자기자금 규모, 담보가치, 개인별 대출 제한에 따라 달라집니다. 특히 분양가격의 80%가 5억원보다 적은 가구는 최대 한도까지 대출받을 수 없습니다.
또한 2조4,000억원은 현금성 지원이나 보조금이 아니라 장기간 상환되는 대출 원금입니다. 다만 주택도시기금이 낮은 금리로 장기간 자금을 공급하면 그 기간 동안 다른 주거정책에 활용할 수 있는 자금 여력이 줄어들 수 있다는 점은 부담으로 남습니다.
주택도시기금 고갈 우려는 어떻게 봐야 하나
주택도시기금은 청약저축 예치금, 국민주택채권 발행 등을 통해 재원을 조성합니다. 이 자금은 디딤돌대출과 버팀목대출뿐 아니라 공공임대주택 건설, 신생아 특례대출, 전세사기 피해 지원 등에도 사용됩니다.
최근 몇 년간 정책대출과 주거지원 사업이 늘어난 반면 청약저축 해지와 주택시장 위축으로 자금 유입이 감소하면서 기금의 여유자금이 크게 줄었다는 지적이 나왔습니다.
그렇다고 당장 주택도시기금이 고갈되거나 대출 실행이 불가능해진다고 단정할 수는 없습니다. 정책대출은 상환되는 자금이고, 기금은 대출채권과 회수 예정 원리금도 보유하고 있기 때문입니다.
보다 정확한 쟁점은 기금이 파산하느냐가 아니라, 여러 정부 정책을 동시에 수행할 수 있도록 충분한 유동성과 안정적인 재원 구조를 갖추고 있느냐입니다.
고양창릉 당첨자가 반드시 확인할 5가지
- 사전청약자인지 신규 본청약 당첨자인지 확인
현재 발표된 최대 5억원 전용 모기지는 사전청약자를 중심으로 한 지원 방안입니다. - 중도금과 잔금대출을 구분
전용 모기지는 입주 시 잔금용이며, 중도금은 별도의 집단대출을 이용해야 합니다. - 주택형별 실제 한도 계산
최대 5억원만 볼 것이 아니라 분양가격의 80%를 기준으로 계산해야 합니다. - 부대비용까지 포함한 자기자금 준비
취득세, 확장비, 선택품목, 대출이자와 보증료를 별도로 고려해야 합니다. - 2027년과 2030년 조건 재확인
중도금 대출 조건은 2027년, 전용 모기지 금리와 만기는 입주 전 다시 확인해야 합니다.
고양창릉 대출, 최종적으로 어떻게 되는가
고양창릉 S3 사전청약자는 입주 시 최대 5억원, LTV 80%, DSR 미적용 조건의 전용 모기지를 이용할 수 있습니다.
하지만 모든 가구가 5억원을 받는 것은 아니며, 실제 대출액은 주택가격의 80%와 최대 한도 중 낮은 금액으로 결정됩니다. 중도금 대출은 별도로 추진되고 있으며, 은행과 금리, 세대별 한도는 아직 확정되지 않았습니다.
금리와 대출기간 역시 2030년 입주 시점의 정책대출 조건을 반영할 가능성이 있어 사전청약 당시 제시된 저금리 장기대출이 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
고양창릉 당첨자는 모두 5억원을 받을 수 있나요?
아닙니다. 주택가격의 80%와 최대 한도 5억원 중 낮은 금액이 적용됩니다.
5억원 대출로 중도금도 납부할 수 있나요?
전용 모기지는 입주 시 잔금용입니다. 중도금은 별도의 집단대출이나 자기자금으로 납부해야 합니다.
금리는 연 1.9%로 확정됐나요?
아닙니다. 현재 확정된 핵심 조건은 최대 5억원, LTV 80%, DSR 미적용이며 실제 금리와 만기는 추후 확정될 예정입니다.
2조4,000억원이 고양창릉에만 투입되나요?
아닙니다. 다른 나눔형 공공분양 사전청약 지구를 포함한 약 4,800가구의 최대 대출액을 가정한 수치입니다.
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